ZNALECKY POSUDEK číslo položky: 427/2022 Znalecký posudek je podán v oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitostí. Stručný popis předmětu znaleckého posudku O ceně pozemku p.č. 1211/18, vedený v Katastru nemovitostí na LV č. 3943 pro k.ú. České Budějovice 3 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj a Katastrálního pracoviště České Budějovice. Znalec: Zadavatel: ZNALECKY USTAV ČESKY KRUMLOV sr. o. Dobrkovická 247 381 01 Český Krumlov telefon: 733 698 996 e-mail: Ing. Miro sla v. Luke s @ seznam.cz IČ: 047 21 713 Vysoká škola technická a ekonomická v Českých Budějovicích Okružní 517/10 37005 České Budějovice 2 Číslo jednací: nebylo přiděleno TRZNI HODNOTA 17 400 000 Kč Počet stran: 35 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo: 1 Podle stavu ke dni: 26.10.2022 Vyhotoveno: V Českém Krumlově 26.10.2022 1. ZADÁNÍ 1.1. Znalecký úkol, odborná otázka zadavatele Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou cenu/tržní hodnotu pozemku p.č. 1211/18, vedený v Katastru nemovitostí na LV č. 3943 pro k.ú. České Budějovice 3 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj a Katastrálního pracoviště České Budějovice. 1.2. Účel znaleckého posudku Účelem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny/tržní hodnoty pozemku. 1.3. Skutečnosti sdělené zadavatelem mající vliv na přesnost závěru znaleckého posudku Zadavatelem byly sděleny skutečnosti, které by měly vliv na závěr tohoto znaleckého posudku. Investičním záměrem VSTE je na pozemku vybudovat Vodíkový park VSTE s čerpací stanicí. Projekt je zaměřen na testování možností využití vodíku jako alternativního zdroje energie a nízkoemisního nebo bezemisního paliva. Projekt je zaměřen na testování a následnou implementaci vodíkových technologií nejen v oblasti průmyslu 4.0, tedy v oblasti energetiky a ekologické dopravy, ale také při posilování energetické účinnosti a soběstačnosti, adaptace na změny klimatu, péče o složky životního prostředí a rozvoj oběhového hospodářství. Účelem projektu je pořízení infrastruktury pro zpracování a využití vodíku, následné testování a implementace zjištěných výsledků do praxe zejména malých a středních podniků. Projekt je v souladu se strategickými záměry Jihočeského kraje a Statutárního města České Budějovice. V současné době je komunikován na Ministerstvu průmyslu a obchodu. Vybudování Vodíkového parku VSTE předpokládá změnu územního plánu tak, aby bylo možné využití celé plochy pozemku, tedy včetně přeložení vedení VN. V současné době je zajištěn přístup na pozemek - 1401/1 Statutární město České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 1/1, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice. Změnou územního plánu se předpokládá vybudování a napojení se na silnici (viz HO S - situace napojení budoucího areálu). 1.4. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 26.10.2022 za přítomnosti pouze zpracovatel znaleckého posudku. -2 - 2. VÝČET PODKLADŮ 2.1. Popis postupu znalce při výběru zdrojů dat Zdroje dat jsou standardní zdroje využívané pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jedná se o realitní servery, vlastní databáze, databáze CUZK, informace poskytnuté klientem a získané při vlastním místním šetření, veřejně dostupné databáze a registry apod. 2.2. Výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis Výpis z Katastru nemovitostí pro LV č. 3943 v k.ú. České Budějovice 3 Mapový portál, dostupný na https://mapy.cz/ Mapa technické infrastruktury, dostupná na https://gisportal.kraj-jihocesky.gov.cz/ Komentář k určování obvyklé ceny, Ministerstvo financí ČR Vyhláška č. 448/2020 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., Oceňovací vyhláška, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 151/1997 Sb., Zákon o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů Povodňová mapa ČR, dostupná na https://geoportal.gepro.cz/ Uzemní plán města České Budějovice Informace z trhu s nemovitými věcmi, dostupné na https://www.sreality.cz/ Cenové údaje z Katastru nemovitostí Cenové údaje Valuo, poskytované společností Valuo Technologie s.r.o. Oceňovací vyhláška Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem - díl IV, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 2.3. Věrohodnost zdroje dat Výsledky tohoto znaleckého posudku mohou být ovlivněny a limitovány zjištěními skutečného stavu a povahy předmětu ocenění na místním šetření a dále věrohodností předložených podkladů a -3 - informací poskytnutých objednatelem. Znalec předpokládá, že tyto informace a podklady jsou úplné a správné a na základě tohoto předpokladu jsou některé výstupy a výsledky tohoto znaleckého posudku postaveny a znalecký posudek je tak vypracován dle nejlepšího vědomí a svědomí. Znalec nepřebírá zodpovědnost za skutečnosti právního charakteru. Znalec nenese žádnou odpovědnost za správnost a úplnost zadavatelem předložených vstupních informací, které převzal v dobré víře bez možnosti jejich dalšího ověřování a porovnání s jiným informačním zdrojem. Znalec nemá a ani nebude mít žádný osobní zájem na předmětu posudku a ani neexistuje zaujatost k předmětu posudku a zároveň odměna za zpracování znaleckého posudku nezávisí na zjištěných závěrech. 2.4. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informované, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. -4 - Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. -5 - 3. NÁLEZ 3.1. Popis postupu při sběru či tvorbě dat Pro účely tohoto znaleckého posudku se využívá průzkum trhu na základě analýzy realitních serverů a dalších zdrojů, které evidují cenové parametry transakcí s nemovitostmi v dané lokalitě (DTB CUZK apod.), na základě této analýzy se vytvoří databáze porovnatelných nemovitostí, provede se porovnávací metoda,případně alternativně výnosová metoda ze které se následně stanoví výsledná tržní hodnota/obvyklá cena. Dále je využita platná oceňovací vyhláška . 3.2. Popis postupu při zpracování dat Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitých věcí byla jako hlavní metoda pro zjištění tržní hodnoty využita porovnávací metoda a ocenění na základě platné oceňovací vyhlášky. Metoda a popis postupu při tvorbě dat jsou uvedeny v příslušných kapitolách tohoto znaleckého posudku. 3.3. Výčet sebraných nebo vytvořených dat Zastavitelná část kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec České Budějovice, k.ú. České Budějovice 3 adresa nemovité věci: Vlastnické a evidenční údaje Hlavatý Vladimír Ing., Přemyslova 1042, Plzeňské Předměstí, 33701 Rokycany Dokumentace a skutečnost V souladu. Místopis České Budějovice jsou statutárním městem a hlavní metropolí jižních Čech. Jsou významné i z pohledu celé České republiky. Poskytují ideální prostředí pro život včetně pracovních příležitostí. Poskytují ideální občanskou vybavenost jsou i univerzitním městem. České Budějovice jsou vyhledávané díky kvalitnímu bydlení v nezatíženém životním prostředí. Oceňovaný pozemek se nachází v části obce České Budějovice 3 Situace Typ pozemku: Využití pozemků: Okolí: Přípojky: veř. / vl. Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) Poloha v obci: □ za st. plocha □ trvalé travní porosty □ RD □ byty □ bytová zóna H ostatní □ / □ voda □ / □ kanalizace □ / □ elektro □ telefon H MHD □ železnice H dálnice/silnice I. tř. okrajová část - ostatní □ ostatní plocha □ zahrada □ rekr. objekt □ garáže □ průmyslová zóna □ / □ plyn H orná půda □ jiný H jiné □ nákupní zóna H autobus H silnice II.,Ill.tř. Přístup k pozemku H zpevněná komunikace □ nezpevněná komunikace -6 - Přístup přes pozemky 1401/1 Statutární město České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 1/1, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemek v blízkosti retailového parku „Okružní,,. Ke dni ocenění se jedná o zemědělský pozemek a je k tomuto účelu využívaný. Pozemek je neoplocený, rovinný, bez provedených přípojek na IS Uzemním plánem - změnou č. 95 je pozemek z větší části veden v plochách vedené v plochách KR - území krajinné zeleně rekreační a menší část pozemku je vedena v plochách SKOL-3 území smíšená s bydlením kolektivního charakteru - příměstí. Rozdělení funkčních ploch pozemku vyjádřené v m bylo provedeno odborným odhadem na podkladě rastru územního plánu a katastrální mapy. V jihozápadním cípu oceňovaného pozemku vede vzdušné vedení VN, kdy toto vedení s jeho ochranným pásmem dále částečně omezuje využití této části pozemku. SKOL-3: zastavitelné území s charakterem smíšeným kolektivního bydlení v příměstí. Smíšená území příměstského charakteru s bydlením kolektivního charakteru jsou v grafické a textové příloze značena indexem „SKOL-3". Smíšené území pro bydlení kolektivního charakteru v příměstí je obytné území s velmi různorodou skladbou činností, dějů a zařízení, až celoměstského dosahu v rovnováze činností, dějů a zařízení i obytných a činností, dějů a zařízení podnikatelských podstatně nerušících bydlení. Zástavbu území se smíšeným převažujícím obytným charakterem s možností kolektivního bydlení tvoří bloky. Obvyklé a přípustné jsou podnikatelské činnosti, děje a zařízení zaměřené především na poskytování široké škály služeb obchodních a administrativních, služeb stravovacích a ubytovacích, zdravotních a sociálních, vzdělávacích, kulturních a kultovních, sportovních a rekreačních a nezbytných zařízení infrastrukturních a technických a pro dopravní obsluhu a dopravu v klidu, a činností, dějů a zařízení výrobních malého a středního rozsahu o celkové produkční ploše do 10 000 m2 (2) Přípustné je rovněž zřizovat a provozovat na těchto územích a) stavby pro bydlení, b) administrativní zařízení, c) obchody a nákupní zařízení, d) provozovny veřejného stravování, e) ubytovací zařízení a hotely, f) zařízení církevní, kulturní, sociální, zdravotnická, školská a pro sportovní účely včetně středisek mládeže pro mimoškolní činnost a center pohybových aktivit, g) nákupní a jiná monofunkční zařízení s kapacitou do 10 000 m2 celkové obchodní plochy, popřípadě plochy bezprostředně se vztahující k hlavnímu způsobu využití území jednoho makrobloku, h) provozovny výroby a služeb, i) zahradnictví j) zábavní zařízení, nej sou-li z důvodu účelu nebo své velikosti a zátěže přípustná pouze v ostatních zvláštních územích nebo zvláštních plochách pro rekreaci a sport,k) čerpací stanice pohonných hmot, avšak s vyloučením čerpání ropných produktů pro těžkou nákladní dopravu, -7- 1) parkovací stání a odstavná stání a garáže pro potřeby vyvolané přípustným využitím území příslušného makrobloku, a to až do počtu 500 stání na jeden makroblok; podmínky zastavění se stanovují vždy pro jednotlivý pozemek, popřípadě parcelu, m) služebny policie. (3) Podmíněně je zejména přípustné zřizovat a provozovat na těchto územích a) čerpací stanice pohonných hmot, b) nákupní, zábavní a jiná monofunkční zařízení s kapacitou do 15 000 m2 celkové obchodní plochy, popřípadě plochy bezprostředně se vztahující k hlavnímu způsobu využití území jednoho makrobloku, a to za podmínek stanovených touto vyhláškou (článek 89, článek 99, článek 179 až článek 181 a článek 182) pro ověřování přípustnosti činností, dějů a zařízení v území a jejich vlivu na prostředí. (4) Nepřípustné jsou veškeré činnosti, děje a zařízení, které zátěží nadměrně narušují prostředí nebo takové důsledky vyvolávají druhotně včetně činností a zařízení chovatelských a pěstitelských a které buď jednotlivě nebo v souhrnu překračují stupeň zátěže, měřítko anebo režim stanovený touto vyhláškou, regulačními plány a obecně závaznými předpisy o ochraně zdraví pro tento způsob využití území. Nepřípustné je zejména zřizovat a provozovat na těchto územích a) monofunkční zařízení s kapacitou nad 15 000 m2 celkové obchodní plochy, popřípadě plochy bezprostředně se vztahující k hlavnímu způsobu využití území jednoho makrobloku, b) parkovací stání, odstavná stání a garáže pro nákladní automobily a autobusy a pro přívěsy těchto nákladních vozidel s kapacitou nad 50 stání na jeden makroblok, ledaže je splněna podmínka ustanovení odstavce 2 písm. 1), c) další parkoviště s kapacitou nad 1 000 stání. KR: nezastavitelné území krajinné zeleně rekreační (1) Území krajinné zeleně rekreační jsou v grafické a textové příloze značená indexem „KR" a jsou určená pro zachování a obnovu přírodních a krajinných hodnot území. Souvislá území zeleně ve volné krajině slouží ve zvýšené míře oddechu, rekreaci, pobytu v přírodě. Tento účel musí plnit i vybavení území stavebními objekty. Pro území krajinné zeleně všeobecné jsou charakteristické dřevinné porosty, skupiny dřevin, solitéry s podrostem bylin, keřů i travních porostů bez omezení prostorového uspořádání i druhové skladby, trávníky v jakékoliv intenzivní třídě údržby, produkční trvalé travní porosty a bylinná společenstva. Obvyklé a přípustné je zejména zřizovat a provozovat na těchto územích pěší a cyklistické stezky a drobné sakrální stavby, drobnou architekturu a vybavenost území (komunikace, osvětlení, vodní prvky). (2) Přípustné je rovněž zřizovat a provozovat na těchto územích a) rekreační areály, b) pláže, c) hřiště. (3) Podmíněně přípustné je zřizovat a provozovat na těchto územích a) kempinky, b) stanové tábory, c) jednotlivé jednoduché stavby služeb včetně služeb veřejného stravování, plní-li doplňkovou -8 - funkci a slouží-li potřebám rekreační funkce území, avšak pouze v území zeleně o rozloze nad 2,5 ha. (4) Nepřípustné je zejména zřizovat a provozovat na těchto územích a) jakákoliv zařízení (zejména stavby), která nejsou uvedena jako přípustná nebo podmíněně přípustná, b) parkovací stání, odstavná stání a garáže pro nákladní automobily a autobusy a pro přívěsy těchto nákladních vozidel Investičním záměrem VŠTE (objednatel ZP) je na pozemku vybudovat Vodíkový park VŠTE s čerpací stanicí. Projekt je zaměřen na testování možností využití vodíku jako alternativního zdroje energie a nízkoemisního nebo bezemisního paliva. Projekt je zaměřen na testování a následnou implementaci vodíkových technologií nejen v oblasti průmyslu 4.0, tedy v oblasti energetiky a ekologické dopravy, ale také při posilování energetické účinnosti a soběstačnosti, adaptace na změny klimatu, péče o složky životního prostředí a rozvoj oběhového hospodářství. Účelem projektu je pořízení infrastruktury pro zpracování a využití vodíku, následné testování a implementace zjištěných výsledků do praxe zejména malých a středních podniků. Projekt je v souladu se strategickými záměry Jihočeského kraje a Statutárního města České Budějovice. V současné době je komunikován na Ministerstvu průmyslu a obchodu. Vybudování Vodíkového parku VŠTE předpokládá změnu územního plánu tak, aby bylo možné využití celé plochy pozemku, tedy včetně přeložení vedení VN. V současné době je zajištěn přístup na pozemek - 1401/1 Statutární město České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 1/1, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice. Změnou územního plánu se předpokládá vybudování a napojení se na silnici (viz HOS - situace napojení budoucího areálu). Rizika Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou_ NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou_ NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení:_ ANO Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) -9 - Komentář: Věcné břemeno oprav a údržby Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Výše uvedené zápisy bez vlivu na cenu pozemku Ostatní rizika; nejsou_ NE Nemovitá věc není pronajímána 3.4. Obsah Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Zastavitelná část 1. Pozemek Nezastavitelná část 1. Pozemek Obsah tržního ocenění majetku Zastavitelná část 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemek Nezastavitelná část - 10- 4. ZNALECKÝ POSUDEK 4.1. Popis postupu při analýze dat Znalec provedl analýzu trhu ve smyslu prověření všech dostupných relevantních zdrojů, jako jsou vlastní databáze prodejů, veřejně dostupné databáze např. DTB CUZK, informace o realitním trhu z realitních kanceláří a databáze Valuo. Na základě této analýzy byly vybrány vhodné vzorky pro porovnání, které vstupují do porovnávací metody. Vhodnými vzorky jsou myšleny ideálně realizované prodeje obdobných nemovitostí ve stejné nebo obdobné lokalitě. V případě, že se nepodařilo najít minimálně tři již realizované transakce, přistoupil znalec k výběru vzorků pro porovnání z transakcí, které se ještě na realitní trhu nezrealizovaly - např. z realitních serverů. Znalec pak tyto vzorky co nejvíce objektivizoval aplikací sady koeficientů, jež jsou popsány v samostatné části tohoto znaleckého posudku. Znalec též využívá databázi Valuo od stejnojmenné společnosti, která je založena na principu monitorování realitní inzerce, kdy v okamžiku stažení inzerátu z komerční inzerce se předpokládá, že daná nemovitost byla za inzerovanou cenu též na trhu směněna. Tuto skutečnost však nelze v daném okamžiku ověřit, nicméně principiálně se dá usuzovat, že nemovitosti evidované v DTB Valuo se na trhu směňují za ceny uvedené ve stažené inzerci a nebo za ceny, které jsou jim velmi podobné. Dle analýzy společnosti Valuo (www.valuo.cz) bývají skutečně realizované ceny standardních nemovitých věcí nižší o max. 10 %, než jsou ceny inzerované. Tato skutečnost je dána zejména vysokým převisem poptávky nad nabídkou. 4.2. Ocenění Ocenění prováděné podle cenového předpisu 1. Zastavitelná část Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 3 Počet obyvatel: 94 229 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 546,00 Kč/m 2. Nezastavitelná část Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 3 Počet obyvatel: 94 229 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 546,00 Kč/m Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. -11 - 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb., č. 225/2017 Sb. a č. 237/2020 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb., č. 457/2017 Sb., č. 188/2019 Sb., č. 488/2020 Sb. a č. 424/2021 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Zastavitelná část Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pj 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Katastrální území lázeňských I 1,20 míst typu A) a obce s významnými lyžařskými středisky nebo obce s významnými turistickými cíli 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou II 1,10 nebo Brnem nebo katastrální území vyjmenovaných obcí v tabulce č. 1 přílohy č. 2 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, I 1,05 služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.l přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * Ps * P9 * (1 + Z p0 = M86 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P? * Ps * P9 * (1 + Z p0 = 1>000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku_č._Pj_ 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Obchodní II 0,02 - 12 - centra 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD - III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná - III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez vlivu na cenu. II 0,00 11 Index polohy IP = Pi * (1 + £ Pí) = 0,910 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.l přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = It * Ip = 1,261 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,910 1. Pozemek Porosty na pozemku jsou charakteru náletových či neřízené se vyskytujících porostů, které dle názoru znalce nemají vlivem k charakteru území vliv na tržní hodnotu. Ocenění Index trhu s nemovitostmi It = 1,000 Index polohy pozemku Ip = 0,910 Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pj 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6 - 13- Index omezujících vlivů Io= l + ZPi = 1,000 i = 1 Celkový index I = IT * Io * Ip = 1,000 * 1,000 * 0,910 = 0,910 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m2] Index Koef. Upr. cena [Kč/m2] § 9 odst. 4 a) -§ 9 odst. 4 a) jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 2 546,- 0,910 0,300 695,06 Typ Název Parcelní Výměra číslo [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč] § 9 odst. 4 a) orná půda 1211/18 986 695,06 685 329,16 Stavební pozemek - celkem Pozemek - zjištěná cena celkem Nezastavitelná část 986 685 329,16 685 329,16 Kč 1. Pozemek Ocenění Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění „r v. 2n Koeficienty Index P Index T Úprava Víľ^ f^i^ [Kč/nT]_____[Kč/nT] § 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky hospodářsky využitelné § 9 odst. 6 2 546,- 0,04 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/mz] 101,84 Cena ÍKČ] § 9 odst. 6 orná půda 1211/18 3 477 101,84 354 097,68 Jiný pozemek - celkem Pozemek - zjištěná cena celkem Tržní ocenění majetku 3 477 354 097,68 354 097,68 Kč 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemek Porovnávací metoda - 14- Koeficient redukce pramene ceny - v případě, že cena srovnávací nemovité věci vychází z uskutečněného (realizovaného) prodeje na základě doložené kupní smlouvy, je hodnota tohoto koeficientu 1.00. V případě, že se jedná o nabídkový prodej (inzerát), je tento koeficient ponížen minimálně na 0,90 a v případě, že se jeví nabídková cena srovnávací nemovité věci jako velmi nadhodnocená, může být tento koeficient ponížen výrazněji. V případě, že bude využita databáze prodejů Valuo, budou provedeny veškeré dostupné kroky k zjištění skutečné realizované ceny, aby mohla být jako výchozí hodnota použita skutečná realizovaná cena. Pokud nebude možné tuto cenu získat, bude použit koeficient minimálně 0,90 a bude na tento vzorek nahlíženo jako na nabídkovou cenu, která může být výrazněji ponížena stejně, jako u nabídkové ceny/inzerátu. Obecně lze očekávat nabídkovou cenu vyšší než výslednou realizační cenu, která bude také ovlivněna schopností kupujícího vyjednávat o ceně a případných slevách z ceny. Koeficient velikosti pozemku - zohledňuje celkovou velikost srovnávacího pozemku oproti pozemku oceňovanému. Posuzuje se zde též skutečnost, zda pozemek je, s ohledem na jeho velikost a tvar, schopný samostatného využívání. U tohoto koeficientu lze sledovat nepřímou úměru mezi jednotkovou cenou a celkovou velikostí oceňované nemovitosti, tedy se vzrůstající velikostí pozemku klesá jednotková cena. K tomuto důsledku dochází zejména v důsledku realizace úspor. Koeficient polohy pozemku - při porovnání je snahou preferovat polohově blízké vzorky objektů, aby cenové úpravy byly co nej menší. Odlišnosti v poloze nemovité věci se posuzují jednak v rámci širších geografických vztahů a jednak v rozsahu obce nebo konkrétní lokality. Koeficient dopravní dostupnosti - zohledňuje možnost samostatného přístupu k oceňovaným nemovitým věcem ve vztahu k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient možnosti zastavění - zohledňuje možnost zastavění oceňovaných nemovitých věcí s ohledem na platný územní plán apod., ve vztahu k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient intenzity využití pozemku - zohledňuje míru využitelnosti oceňovaných nemovitých věcí s ohledem na nemovité věci srovnávací. Koeficient vybavenosti pozemku - zohledňuje možnost napojení na inženýrské sítě, případně další vybavenost a příp. příslušenství oceňovaných nemovitých věcí s ohledem na nemovité věci srovnávací. Koeficient dle úvahu zpracovatele ocenění - tento koeficient se užije v případě jiných dalších odlišností, které nejsou vystiženy v předchozích koeficientech. Jeví-li se v daném kritériu oceňovaná nemovitost cenově lepší, je koeficient větší než 1. Jeví-li se oceňovaná nemovitá věc horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovité věci. Přehled srovnatelných pozemků;_ Název: Pozemek České Budějovice Lokalita: Generála Píky, České Budějovice Popis: Soubor pozemků o celkové výměře 4 867 m2. V současné době jsou pozemky zemědělsky užívané, bez pachtovní smlouvy. Uzemním plánem se však nacházejí v plochách zastavitelného území s charakterem smíšeným kolektivního bydlení v příměstí a část pozemku je v ploše zastavitelného území pro místní komunikaci III. třídy, kterou se bude propojovat silnice Generála Píky s Husovou kolonií. - 15- Koeficienty: redukce pramene ceny - sreality velikost pozemku - . poloha pozemku - dopravní napoj ení dopravní dostupnost -. možnost zastavění poz. - . intenzita využití poz. - . vybavenost pozemku -. úvaha zpracovatele ocenění -. Cena Výměra [Kč] [m2] 15 150 000 4 867 0,90 1,00 1,25 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Jednotková cena JC [ Kč/m2 ] 3 112,80 Koeficient Kc 1,13 Upravená JC. [ Kč/m2 ] 3 517,46 Název: Pozemek k.ú. České Budějovice 3, p.č.: 596/13 Lokalita: České Budějovice 3 Popis: Stavební pozemek ve stejné lokalitě převedený koupní smlouvou ze dne 23.12.2021. Koeficienty: redukce pramene ceny - V-20921/2021-301 1,00 velikost pozemku - . 1,00 poloha pozemku -. 1,00 dopravní dostupnost -. 1,00 možnost zastavění poz. - . 1,00 intenzita využití poz. - . 1,00 vybavenost pozemku -. 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - vzhledem k trendu trhu se stavebními pozemky využívám koef. 1,1 1,10 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [Kč] [m2] JC[Kč/m2] Kc [Kč/m2] 5 000 000_2 173_2 300,97_U0_2 531,07 Název: pozemek Planá u Českých Budějovic, p.č.: 1706/1,1706/2,1706/3 Lokalita: Planá Popis: Jedná se o pozemky vedené v platném ÚP obce v plochách výroby a skladování. Prodej uskutečněn dle placeného náhledu do KN 2.2.2022. Koeficienty: redukce pramene ceny - databáze prodejů KN (2.2.2022) 1,00 velikost pozemku - výrazně větší poloha pozemku - horší dopravní dostupnost - horší možnost zastavění poz. - . intenzita využití poz. - . vybavenost pozemku -. úvaha zpracovatele ocenění -komunikace Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [Kč] [m2] JC[Kč/m2] Kc [Kč/m2] 20 000 000_15 439_1 295,42_3,09_4 002,85 - 16- Název: Pozemek Roudné Lokalita: Roudné, okres České Budějovice Popis: Komerční pozemek určený územním plánem obce jako pozemek pro výrobu a skladování s vydaným stavebním povolením na výstavbu prodejny a dílny o ploše 315 m2 a skladu o ploše 200 m2. Pozemek o celkové ploše 2.623 m2 se nachází na okraji obce s přímým napojením na obecní komunikaci. Elektřina a voda se nacházejí na hranici pozemku. Koeficienty: redukce pramene ceny - Sreality 0,90 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - horší 1,10 dopravní dostupnost -. 1,00 možnost zastavění poz. - . 1,00 intenzita využití poz. - . 1,00 vybavenost pozemku -. 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - se stavebním povolením 0,95 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [Kč] [m2] JC[Kč/m2] Kc [Kč/m2] 15 000 000_2 623_5 718,64_094_5 375,52 Minimální jednotková porovnávací cena 2 531 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 857 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 376 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Porovnávací hodnotu pozemku p.č. 1211/18 odhaduji na základě výsledku porovnávací metody na 3900 Kč/m2. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková Spoluvlastnický Celková cena [m2] cena podíl pozemku [Kč/m2] [Kč] orná půda 1211/18 4 463 3 900,00 17 405 700 Celková výměra pozemků 4 463 Hodnota pozemků celkem 17 405 700 4.3. Výsledky analýzy dat Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Zastavitelná část 1. Pozemek Zastavitelná část - celkem: Nezastavitelná část 1. Pozemek Nezastavitelná část - celkem: 685 329,20 Kč 685 329,20 Kč 354 097,70 Kč 354 097,70 Kč - 17- Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliontřicetdevěttisícčtyřistatřicet Kč 1 039 426,90 Kč 1 039 430,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 1 039 430 Kč _slovy: Jedenmiliontřicetdevěttisícčtyřistatřicet Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Hodnota pozemků 1.1. Pozemek 17 405 700,- Kč Nezastavitelná část Hodnota pozemku 17 405 700 Kč Silné stránky Lokalita Tržní hodnota 17 400 000 Kč slovy: Sedmnáctmilionůčtyřistatisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Vdané lokalitě se pro určení obvyklé ceny nepodařilo pro porovnání zjistit sjednané ceny stejných nebo obdobných nemovitostí v adekvátním časovém období. Z tohoto důvodu byla určena tržní hodnota s použitím atributů pro určení ceny obvyklé. Zejména byly zváženy všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, bez zohlednění vlivů mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Tržní hodnotu pozemku p.č. 1211/18 k.ú. České Budějovice 3 odhaduji na základě výsledku porovnávací metody na 17.400 mil. Kč. Investičním záměrem VSTE je na nově zakoupeném pozemku vybudovat Vodíkový park VSTE s čerpací stanicí. Projekt je zaměřen na testování možností využití vodíku jako alternativního zdroje energie a nízkoemisního nebo bezemisního paliva. Projekt je zaměřen na testování a následnou implementaci vodíkových technologií nejen v oblasti průmyslu 4.0, tedy v oblasti energetiky a ekologické -18- dopravy, ale také při posilování energetické účinnosti a soběstačnosti, adaptace na změny klimatu, péče o složky životního prostředí a rozvoj oběhového hospodářství. Účelem projektu je pořízení infrastruktury pro zpracování a využití vodíku, následné testování a implementace zjištěných výsledků do praxe zejména malých a středních podniků. Projekt je v souladu se strategickými záměry Jihočeského kraje a Statutárního města České Budějovice. V současné době je komunikován na Ministerstvu průmyslu a obchodu. Vybudování Vodíkového parku VSTE předpokládá změnu územního plánu tak, aby bylo možné využití celé plochy pozemku, tedy včetně přeložení vedení VN. V současné době je zajištěn přístup na pozemek - 1401/1 Statutární město České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 1/1, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice. Změnou územního plánu se předpokládá vybudování a napojení se na silnici (viz HOS - situace napojení budoucího areálu). -19- 5. ODŮVODNĚNÍ 5.1. Interpretace výsledků analýzy Cena zjištěná podle cenového předpisu MF ČR provádějící zák.č.151/97 Sb. (oceňovací vyhlášky) je cenou tzv. úřední (administrativní), a oceňování se řídí na základě postupů uvedených v této vyhlášce, bez možnosti zavádět objektivní relace z trhu. Tato zjištěná cena byla základem pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí a sledovala primárně tento účel - po zrušení daně z nabytí nemovitých věcí se role této administrativní ceny dále zmarginalizovala. Metody, které oceňovací vyhláška uplatňuje, vychází zejména z nákladového způsobu ocenění, tedy metodiky na bázi zjištění reprodukčních, resp. věcných cen, a to podle jednotkových cenových ukazatelů stavební výroby zatříděných dle SKP (Standardní klasifikace produkce), dnes kódy dle unijní unifikace (harmonizace). Jistou formu tržního principu pak oceňovací vyhláška pro tuto metodu zavedla pomocí koeficientu prodejnosti Kp, dnes index pp, kterým upravuje (zvyšuje či snižuje) věcnou hodnotu, resp. hodnotu zjištěnou nákladovým způsobem. Dá se konstatovat, že určitá souvislost mezi věcnou a obvyklou cenou existuje, není to však jednoznačný vztah a nefunguje to ve všech případech. Odklon od reality, který je někdy velmi výrazný, zejména ve starších cenových předpisech je pak dán především nedostatečnou databází pro stanovení koeficientů, stejně tak jako zavádějícími a nesrovnatelnými prvky databáze. Oceňovací vyhláška má nadále snahu se svým systémem tvorby ceny přiblížit se cenám tzv. tržním/obvyklým, a proto se s každou novelou data upřesňují podle statistik spravovaných státem-podle skutečných kupních smluv (tedy historických převodů) a také se tato data implementují do nových metod, kde se (zejména u rezidenčních nemovitostí) uplatňuje tzv. srovnávací cena. Výstupy ceny zjištěné je tedy nutné brát s rezervou, protože často poskytují výrazně odlišné výsledky, než je realita, což je dané mnoha nedostatky (zatřídění do druhů nemovitostí a do lokalit, problematická databáze a správa dat o převodech, nepružný matematický postup apod.) Zvýše uvedených důvodů je cena oceňovaných nemovitých věcí na základě oceňovací vyhlášky odlišná od ceny, která vychází na základě porovnávací metody, respektive metody výnosové a nepřináší tak realistický odraz lokálního trhu s nemovitostmi a na něj navázané obvyklé ceny v daném místě. 5.2. Kontrola postupu Postup ocenění byl opakovaně ověřen aby byly eliminovány případné formální i věcné nedostatky. -20- 6. ZÁVĚR 6.1. Citace zadané odborné otázky a odpověď TRŽNÍ HODNOTA 17 400 000 Kč slovy: Sedmnáctmilionůčtyřistatisíc Kč Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou cenu pozemku p.č. 1211/18, vedený v Katastru nemovitostí na LV č. 3943 pro k.ú. České Budějovice 3 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj a Katastrálního pracoviště České Budějovice. Vdané lokalitě se pro určení obvyklé ceny nepodařilo pro porovnání zjistit sjednané ceny stejných nebo obdobných nemovitostí v adekvátním časovém období. Z tohoto důvodu byla určena tržní hodnota s použitím atributů pro určení ceny obvyklé. Zejména byly zváženy všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, bez zohlednění vlivů mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Tržní hodnotu pozemku p.č. 1211/18 k.ú. České Budějovice 3 odhaduji na základě výsledku porovnávací metody na 17.400 mil. Kč. 6.2. Podmínky správnosti závěru, případně skutečnosti snižující jeho přesnost Investičním záměrem VSTE je na pozemku vybudovat Vodíkový park VSTE s čerpací stanicí. Projekt je zaměřen na testování možností využití vodíku jako alternativního zdroje energie a nízkoemisního nebo bezemisního paliva. Projekt je zaměřen na testování a následnou implementaci vodíkových technologií nejen v oblasti průmyslu 4.0, tedy v oblasti energetiky a ekologické dopravy, ale také při posilování energetické účinnosti a soběstačnosti, adaptace na změny klimatu, péče o složky životního prostředí a rozvoj oběhového hospodářství. Účelem projektu je pořízení infrastruktury pro zpracování a využití vodíku, následné testování a implementace zjištěných výsledků do praxe zejména malých a středních podniků. Projekt je v souladu se strategickými záměry Jihočeského kraje a Statutárního města České Budějovice. V současné době je komunikován na Ministerstvu průmyslu a obchodu. Vybudování Vodíkového parku VSTE předpokládá změnu územního plánu tak, aby bylo možné využití celé plochy pozemku, tedy včetně přeložení vedení VN. V současné době je zajištěn přístup na pozemek - 1401/1 Statutární město České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 1/1, České Budějovice 1, 37001 České Budějovice. Změnou územního plánu se předpokládá vybudování a napojení se na silnici (viz HO S - situace napojení budoucího areálu). Podmínkou platnosti závěru ZP je změna územního plánu viz výše popsané a zároveň vybudování přístupové komunikace a inž. sítí viz výše popsané a viz vizualizace sousedního areálu v přílohách tohoto ZP. -21 - SEZNAM PŘÍLOH __počet stran A4 v příloze: Územní plán s rozdělením funkčních ploch 1 Výpis z katastru nemovitostí 1 Realizované prodeje 3 Kopie katastrální mapy 2 Fotodokumentace ze dne 26.10.2022 1 Mapa oblasti 1 HOS - budoucí napojení na komunikaci 2 -22- Konzultant a důvod jeho přibrání Bez přizvaných konzultantů Odměna nebo náhrada nákladů Odměna byla sjednána smluvně. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. faktura č. 20223096. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne 26.4.2016 č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí.Ve smyslu § 127a - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek připravoval: Ing. Miroslav Lukeš, Dobrovická 247, 38101 Český Krumlov Před orgánem veřejné moci může osobně stvrdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš. Znalecký posudek byl zapsán pod číslem 427/2022 evidence posudků. V Českém Krumlově 26.10.2022 OTISK ZNALECKÉ PEČETI ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Dobrkovická 247 381 01 Český Krumlov Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.12.6. -23- PŘÍLOHY ZNALECKÉHO POSUDKU č: 427/2022 _počet stran A4 v příloze: Územní plán s rozdělením funkčních ploch 1 Výpis z katastru nemovitostí 1 Realizované prodeje 3 Kopie katastrální mapy 2 Fotodokumentace ze dne 26.10.2022 1 Mapa oblasti 1 HOS - budoucí napojení na komunikaci 2 -24- Územní plán )«■ B OítwdyLuiOT • Syn.. (fr ÍUZK ■ Dílkový pfi. K rp*pj povodrw 0 OcfMnivki uctviťn... 0 ARES - EkononxW... lg Uřwnn* pUnovKt. | ACV A pov.m*p*CK O tmu.. > D D*Hioo*C -25- Výpis z katastru nemovitostí Informace o pozemku Parcelní číslo: 1211/18CÍ Obec: České Budějovice 15442561 tí Katastrálni území: České Buděiovice 3 16220521 Číslo LV: 3943 Výměra [m2]: 4463 Typ parcely: Parcela katastru nemovitosti Mapový list: DKM Určeni výmery: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: orná půda Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Hlavatý Vladimír Ing., Přemyslova 1042, Plzeňské Předměstí, 33701 Rokycany Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Podíl Seznam BPEJ BPEJ Výměra 55301tí 4463 Omezení vlastnického práva Typ Věcné břemeno oprav a údržby Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Jiné zápisy Typ Změna výměr obnovou operátu ** Řízeni, v rámci kterých byl k nemovitosti zapsán cenový údaj Nemovitost je v územním obvodu, kde statni správu katastru nemovitosti ČR vykonává Katastrální ui Katastrálni p iéioviceľ? Zobrazené údaje maji informativní charakter. Platnost dat k 26.10.2022 17:00. 6 2004 - 2022 C«kv uŕjd remimtňtM a IntMrálni B Verze 6.2.8 b4 [WWW6] ■26- Realizované prodeje Údaje o dosažených cenách nemovitosti podle nemovitosti Platnost k: 26.10.2022 13:35 Okres CZ0311 České Budějovice Obec 544256 České Budějovice Kal území: 636797 Haklovy Dvory Pozemek 153/2, LV267 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 5.950.000,00 CZK Ustina. která je p/ifazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitosti Číslo flzenl Smlouva kupní ze dne 23.04.2021. Právni účinky zápisu k okamžiku 04.05.2021 07:00:00. Zápis V-6727/2021 -301 proveden dne 26.05.2021. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 153/2, LV 267. 2078. LV 1868 k.ú. České Budějovice 2 -27- Realizované prodeje Údaje o dosažených cenách nemovitostí podle nemovitostí Platnost k: 26.10.2022 12:15 Okres: CZ0311 České Budějovice Obec. 544256 České Budějovice Kat. území: 622052 České Budějovice 3 Pozemek: 1211/104, LV 13923 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 28.884.878,00 CZK Listina, která je přiřazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitosti Číslo řízeni Smlouva kúpni ze dne 20.12.2021 a dodatek č. 1 ze dne 31.5.2022. Právni účinky zápisu k V-8655/2022-301 okamžiku 29.06.2022 14:50:53. Zápis proveden dne 22.07.2022. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 1211 /104, LV 13923 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 7.055.200,00 CZK Listina, která je přiřazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitosti Číslo řízení Smlouva kupni ze dne 25.08.2017. Právni účinky zápisu k okamžiku 04.09.2017 15:50:06. Zápis V-12620/201 7-301 proveden dne 07.11.2017. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 1211/104, LV 13923 Pozemek: 1211/108, LV 13923 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 28.380.880,00 CZK Listina, která je přiřazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitosti Čislo řízeni Smlouva kupni ze dne 01.06.2022. Právni účinky zápisu k okamžiku 16.06.2022 07:00:00. Zápis V-8114/2022-301 proveden dne 11.07.2022. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 1211/106, LV 13923: 1211/108, LV 13923 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 8.416.800,00 CZK Listina, která je přiřazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitosti Čislo řízení Smlouva kupni ze dne 25.08.2017. Právni účinky zápisu k okamžiku 08.09.2017 13:01:13. Zápis V-12916/2017-301 proveden dne 07.11.2017. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 1211/106, LV 13923: 1211/108, LV 13923 Pozemek: 1467, LV 2083 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 1.190.000,00 CZK Listina, která je přiřazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitostí Číslo řízení Smlouva kupni ze dne 20.04.2021. Právni účinky zápisu k okamžiku 21.04.2021 09:09:52. Zápis V-6055/2021-301 proveden dne 14.05.2021. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 1467, LV 2083 Pozemek: 594/1, LV 2319 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 4.000.000,00 CZK Listina, která je přiřazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitosti Čislo řízeni Smlouva kupni ze dne 20.01.2021. Právni účinky zápisu k okamžiku 20.01.2021 13:37:23. Zápis V-795/2021-301 proveden dne 12.02.2021. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 594/1, LV 2319 Pozemek: 596/13, LV 15111 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 5.000.000,00 CZK Listina, která je přiřazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitosti Čislo řízeni Smlouva kupni ze dne 23.12.2021. Právni účinky zápisu k okamžiku 27.12.2021 09:05:16. Zápis V-20921/2021-301 proveden dne 21.01.2022. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 596/13, LV 15111 Vyhotovil: VPUSER Český úřad zeměměřický a katastrálni - SCD 26.10.2022 12:30 strana 1 -28- Realizované prodeje Údaje o dosažených cenách nemovitostí podle nemovitostí Platnost k: 26.10.2022 13:35 Okres: CZ0311 České Budějovice Obec 544256 České Budějovice Kat. územi. 636797 Haklovy Dvory Pozemek: 153/2, LV 267 Cena za nemovitost/skupinu nemovitosti 5.950.000,00 CZK Listina, která je přiřazena jako podklad zápisu pro skupinu nemovitosti Cislo řízeni Smlouva kúpni ze dne 23.04.2021. Právni účinky zápisu k okamžiku 04.05.2021 07:00:00. Zápis V-6727/2021 -301 proveden dne 26.05.2021. Nemovitosti, u kterých došlo společně ke změně vlastnického práva, podle stavu k okamžiku zápisu podle listiny pozemky: 153/2. LV 267 2078. LV 1868 k ú. České Budějovice 2 -29- Kopie katastrální mapy -30- Kopie katastrální mapy -31 - Fotodokumentace ze dne 26.10.2022 -32- Mapa oblasti umístění pozemku umístění pozemku -33- -34- -35-